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マンション投資　フラット３５

■賃貸かウィークリーマンション/マンスリーマンションか？

■ 一定期間限定での出張/単身赴任のビジネスマンにとって、ワンルームのマンションやアパートを賃貸（家賃を払う）か、ウィークリーマンションやマンスリーマンションで過ごすか、どちらがお得なのでしょうか？

■賃貸のデメリット～こんなに掛かる賃貸の費用～１～

■ 比較的長くすごくのであれば、賃貸で家賃を毎月払う続ける方を選ぶ方がもちろん格安になります。ただ、通常のマンション/アパートでは、家具は備え付けではなく、自分で用意する必要があります。その金額は洗濯機や冷蔵庫、テレビなど含めると数十万円に上ることもざらです。さらに、首都圏では家賃の2か月分の礼金と、同様に家賃の2か月分の敷金が入居時に必要になります。さらに家賃の1 か月分の不動産屋への代理料を払う必要があり、合計で5か月分の家賃に相当する費用が最初にかかります。さらに、礼金と不動産へ支払う代理料は戻ってきませんし、敷金も退去時のクリーニング代に使われたり、半分以上戻ってこないことが多いです。

■賃貸のデメリット～こんなに掛かる賃貸の費用～２～

■ そして、大体は2年契約なので、2年ごとに契約料として月の1ヶ月や2か月分の家賃に相当する契約金を支払わなければいけません。こちらももちろん戻ってくるお金ではないので、単純な費用となります。そして、見逃しがちなのが電気代や水道代やガス代、火災保険（年数数千円程度）、NKK受信料、等のランニングコストももちろんかかってきます！さらにマンション毎に設定された管理費と修繕費も。管理費とは管理人やマンションをきれいに保持しておくためのクリーニング代等で、修繕費はいつかマンションを大規模に改築するためのマンション住民の貯金のようなものです。

■賃貸のデメリット～こんなに掛かる賃貸の費用～３～

■ 修繕費にいたっては、数ヶ月や数年で出て行く住民でも支払わなければならないので、短期間住民は自分以外の将来の人のために積み立てるようなものといえなくもありません。実際にこれほどの費用が掛かることを考えると、数ヶ月だけではなく、数年であってもマンスリーマンションやウィークリーマンションにとまって会社勤めをすることも選択儀に入ってくるのではないでしょうか？マンスリーマンションやウィークリーマンションが、駅近にあり、ランドリー施設や入浴施設など、施設やサービスが充実してきたことを考えると、さらに金銭面以外でも、マンスリーマンションやウィークリーマンションを選択する理由も増えてきています。

■賃貸のデメリット～こんなに掛かる賃貸の費用～その他～

■ （最近ではペットと宿泊できるところや、激安で泊まれるところもでてきました。下宿やシェアハウス等の共同住宅という手段も最近では出てきていますので、別の機会にメリット、デメリットを掲載します。また、不動産投資としてのウィークリーマンションやマンスリーマンションとしても収益率が高く、手間が掛からないという理由で市場の余地はありそうですので別途）

二〇〇三年に誕生したフラット35。

住宅金融支援機構(当時は住宅金融公庫)が住宅ローン債権を証券化することで、民間金融機関では提供しにくい長期固定金利型の住宅ローンを実現している。

長期固定型であれば、適用金利が将来的に上がることはないので、返済額が増える心配もない。

また低金利時に借りれば完済まで低金利のメリットが続くため、フラット35の魅力は大きいとされている。

しかし、落とし穴はないのか。

フラット35は誕生以来、様々な制度改正が行われ、融資条件が次々と緩和されてきた。

たとえばマンションの床面積、一戸建ての敷地面積要件が緩和されたほか、融資額の上限は建設費等の入割から九割にまで引き上げられている。

これらの改正は、フラット35の利用を広げるためであり、民営化が検討されている同機構の生き残りをかけた改正ともとれる。

利用を広げるためには借りゃすいものにする必要があり、それは消費者にとっても歓迎すべきものである。

しかし、それだけでは済まされない部分もある。

特に問題なのは、住宅ローン以外の借り入れも含めた年収負担率(年収に占める返済額の割合)の緩和。

年収四〇〇万円以上では、最大三五%に緩和されたため、破綻予備軍が生まれやすくなったといわざるをえない状況だ。

通常の融資であれば、返済不能などの事態が起きれば金融機関がリスクを負う。

しかしフラット35では債権が証券化され、売却されるため、同機構はリスクを負わない。

「貸すだけ貸して知らん顔」がまかり通るわけで、日本版サブプライムローン予備軍といっても過言ではないだろう。

返済二五年以内なら一〇年固定も視野にでは、利用価値はあるのだろうか。

金利上昇リスクは返済期間が長くなるほど高くなるため、返済期間が二五年超に及ぶ場合は長期固定型を利用するのが得策であろう。

だからといって無条件にフラット35を借りればいいわけではない。

一部の銀行では長期固定金利型のローンを販売しているので、フラット35と比較検討をするのが賢明だ。

借入時、多くの民間金融機関で必要なローン保証料がフラット35では不要だが、民問金融機関では金利に含まれる団体信用生命保険料がフラット35では別途負担となるので、とりあえず単純に金利で比較すればいい。

返済期間が二五年以内なら、銀行などの一〇年固定も検討してみよう。

一〇年間は金利が固定され、一一年目にその時点の水準で金利が見直される。

返済期間の半分近くの期間、金利が固定されれば、金利上昇リスクはかなり抑えられる。

左図に試算例を示したが、一一年目以降の金利がどの程度なら一〇年固定が有利になるか、損益分岐点を銀行に出してもらおう。

それより金利が高くなるかどうかを自分なりに予測して、選択したい。

ただし、金利が上がったら返済に困るなら、長期固定型の利用が安全だ。

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