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■賃貸かウィークリーマンション/マンスリーマンションか？

■ 一定期間限定での出張/単身赴任のビジネスマンにとって、ワンルームのマンションやアパートを賃貸（家賃を払う）か、ウィークリーマンションやマンスリーマンションで過ごすか、どちらがお得なのでしょうか？

■賃貸のデメリット～こんなに掛かる賃貸の費用～１～

■ 比較的長くすごくのであれば、賃貸で家賃を毎月払う続ける方を選ぶ方がもちろん格安になります。ただ、通常のマンション/アパートでは、家具は備え付けではなく、自分で用意する必要があります。その金額は洗濯機や冷蔵庫、テレビなど含めると数十万円に上ることもざらです。さらに、首都圏では家賃の2か月分の礼金と、同様に家賃の2か月分の敷金が入居時に必要になります。さらに家賃の1 か月分の不動産屋への代理料を払う必要があり、合計で5か月分の家賃に相当する費用が最初にかかります。さらに、礼金と不動産へ支払う代理料は戻ってきませんし、敷金も退去時のクリーニング代に使われたり、半分以上戻ってこないことが多いです。

■賃貸のデメリット～こんなに掛かる賃貸の費用～２～

■ そして、大体は2年契約なので、2年ごとに契約料として月の1ヶ月や2か月分の家賃に相当する契約金を支払わなければいけません。こちらももちろん戻ってくるお金ではないので、単純な費用となります。そして、見逃しがちなのが電気代や水道代やガス代、火災保険（年数数千円程度）、NKK受信料、等のランニングコストももちろんかかってきます！さらにマンション毎に設定された管理費と修繕費も。管理費とは管理人やマンションをきれいに保持しておくためのクリーニング代等で、修繕費はいつかマンションを大規模に改築するためのマンション住民の貯金のようなものです。

■賃貸のデメリット～こんなに掛かる賃貸の費用～３～

■ 修繕費にいたっては、数ヶ月や数年で出て行く住民でも支払わなければならないので、短期間住民は自分以外の将来の人のために積み立てるようなものといえなくもありません。実際にこれほどの費用が掛かることを考えると、数ヶ月だけではなく、数年であってもマンスリーマンションやウィークリーマンションにとまって会社勤めをすることも選択儀に入ってくるのではないでしょうか？マンスリーマンションやウィークリーマンションが、駅近にあり、ランドリー施設や入浴施設など、施設やサービスが充実してきたことを考えると、さらに金銭面以外でも、マンスリーマンションやウィークリーマンションを選択する理由も増えてきています。

■賃貸のデメリット～こんなに掛かる賃貸の費用～その他～

■ （最近ではペットと宿泊できるところや、激安で泊まれるところもでてきました。下宿やシェアハウス等の共同住宅という手段も最近では出てきていますので、別の機会にメリット、デメリットを掲載します。また、不動産投資としてのウィークリーマンションやマンスリーマンションとしても収益率が高く、手間が掛からないという理由で市場の余地はありそうですので別途）

「競売物件は以前ほどのうまみがなくなった」という説がある。

しかし、私が競売物件に手をつけ始めた一四年前から比べて、競売物件の平均的な落札価格はほぼ半値まで下がっている。

不動産市場全般の値動きによって上下するが、競売物件の相場が実際の市場価格の四〇〜六〇%であるという状況は変わらない。

そもそも競売物件は、何らかの暇疵や事情があって、市場では流通できない物件だ。

それゆえ、市場価格より常に安い。

しかも、条件によって価格に大きな幅が出てきて、そこにチャンスが生まれる。

たとえば、私の自宅は五年ほど前に約二二〇〇万円で落札したものだが、当時でも普通に買えば二億円は下らなかった。

競売と聞いて真っ先に思い浮かぶのが、「怖いお兄さんが居座っていたらどうする?」1だろう。

不当な立ち退き料などを要求する"占有屋"を恐れているようだが、二〇〇四年の民法三九五条の改正で短期賃貸借契約制度が廃止され、彼らはすでに壊滅した。

わずかに残っている連中も、裁判所に引き渡し命令の申し立てを行えば、すぐに排除できる。

また、民事執行法入一条の改正で、所有権登記と同時に抵当権が設定できるようになり、競り落とした物件を担保に住宅ローンを組むことも可能になった。

もちろん銀行との個別交渉が必要だ。

でも、通常、金融機関が認める担保価値は物件価格の七〇%。

市場価格の五〇%で買うことができれば、それを二〇%も下回っているわけで、当然、借りやすくなる。

一方、民事執行法六〇条の改正で、「最低売却価額」の制度が廃止された。

新たに適正価格の目安である「売却基準価額」が設定され、その価額をさらに二〇%下回る「買受可能価額」までの買い受けも認められた。

つまり、売却基準価額が市場価格の五〇%で、入札者が自分一人しかいない場合、初めから四〇%の価格で落札できる可能性があるのだ。

予想利回りも出る競売物件版ミシュランいま手っ取り早く競売物件の情報を得ようとしたら、最高裁判所が運営する「不動産競売物件情報サイト(通称BIT)」に当たるしかない。

全国の競売物件情報を誰でも無制限・無料でダウンロードできる。

しかし、個々の物件の価値を、一般人がそこから読み取ることは難しい。

そこで、二月二七日にスタートする競売物件の専門サイト「㊤。

。

一●甘」がお勧めだ。

BITに掲載されている物件情報を、私のノウハウを使ってランク付けを行い、賃貸した場合の予想利回りと一緒に公開する。

いうなれば"競売物件版ミシュラン"のようなものだ。

ただし、公開しているのはあくまでも物件明細書に記されたデータにもとつく分析結果である。

最終的には自分の目で個々の物件を確かめてから、入札に参加してほしい。

知恵と勇気とアイデアを駆使して「慌てず、焦らず、諦めず」を続けていけば、必ずいい物件に巡り合えるだろう。

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